Renta vitalicia asegurada para mayores de 65: cómo vender un bien sin pagar IRPF y cómo tributa la renta

Respuesta rápida

Si tienes más de 65 años y vendes cualquier bien con beneficio (un piso que no es tu vivienda habitual, acciones, fondos, un local), la ganancia no paga IRPF si destinas lo que obtienes a contratar una renta vitalicia asegurada a tu favor en seis meses. El máximo es de 240.000 euros en toda tu vida.

Después, la renta que cobras tributa muy poco: si la contratas con 70 años o más, solo el 8 % de cada pago cuenta como rendimiento. A cambio, el dinero queda comprometido de por vida: si rescatas o adelantas la renta, pierdes la exención. Y si vendes tu vivienda habitual con más de 65 años, esa ganancia ya está exenta sin necesidad de reinvertir.

Cómo funciona la exención

La Ley del IRPF (artículo 38.3) y el Reglamento (artículo 42) permiten excluir de tributación la ganancia patrimonial de un mayor de 65 años cuando reinvierte lo obtenido en una renta vitalicia. Los requisitos:

1. Tener más de 65 años cuando vendes.
2. Vender un elemento patrimonial con ganancia: inmuebles (salvo la vivienda habitual, que tiene su propia exención), acciones, participaciones en fondos, locales, terrenos…
3. Reinvertir el importe total obtenido (no solo la ganancia) en una renta vitalicia asegurada en el plazo de seis meses desde la venta.
4. Contratarla con una aseguradora, siendo tú el beneficiario.
5. Que la renta sea periódica (al menos anual), empiece a cobrarse en el plazo de un año y no baje más de un 5 % anual.
6. Comunicar a la aseguradora que la contratas como reinversión, para aplicar la exención.

Si la venta tuvo retención (por ejemplo, en fondos de inversión), puedes reinvertir lo que recibiste en los seis meses y el importe retenido hasta el final del año siguiente.

El límite de 240.000 euros

Es un tope para toda la vida, sumando todas las reinversiones. Si reinviertes menos de lo que obtuviste en la venta, la exención es proporcional:

Ejemplo: vendes unas acciones por 300.000 euros con una ganancia de 90.000. Como solo puedes reinvertir 240.000 (el 80 % de lo obtenido), queda exento el 80 % de la ganancia (72.000 euros) y tributas por los 18.000 restantes.

Si la venta es en un año y la renta la contratas en el siguiente, debes indicar en la declaración del año de la venta que vas a reinvertir.

Cuánto te ahorras: un ejemplo

Pedro, 72 años, vende un piso heredado (no es su vivienda habitual) por 200.000 euros, con una ganancia de 80.000 euros. Sin reinvertir, pagaría en la base del ahorro de 2026:

Si reinvierte los 200.000 euros en una renta vitalicia en seis meses, no paga nada por la ganancia. La escala es la de los artículos 66 y 76 de la Ley del IRPF; además, pagaría la plusvalía municipal del piso, que no se ve afectada por esta exención.

Cómo tributa la renta que cobras

Las rentas vitalicias que contratas con tu dinero tributan poco, porque se considera que la mayor parte de cada pago es la devolución de tu propio capital. Solo una parte es rendimiento del capital mobiliario, según tu edad al contratarla, y ese porcentaje no cambia nunca (artículo 25.3 de la Ley del IRPF):

Ejemplo: si Pedro, con 72 años, cobrara una renta de 900 euros al mes (10.800 al año), solo tributarían 864 euros al año (el 8 %), en la base del ahorro. La cantidad de renta que te ofrezca cada aseguradora depende de tu edad, de los tipos de interés y de si pactas un contraseguro: compara varias ofertas por escrito.

Los inconvenientes que debes conocer

• Es irreversible. Si rescatas o adelantas la renta, total o parcialmente, pierdes la exención: tendrás que declarar la ganancia en una autoliquidación complementaria del año de la venta, con intereses de demora.
• Si falleces pronto, el capital puede perderse. Sin contraseguro, la renta se acaba con tu vida. Puedes pactar un contraseguro (tus herederos recuperan una parte), un periodo cierto de pagos o que la renta revierta en tu pareja, pero todo eso reduce la renta mensual.
• La inflación. Muchas rentas son fijas. La ley permite que suban, pero no que bajen más de un 5 % al año: pregunta si la tuya se revaloriza.
• Liquidez. Ese dinero ya no estará disponible para imprevistos (una residencia, una reforma). Valóralo antes de comprometer todo tu ahorro.

Otras opciones parecidas

• Si vendes tu vivienda habitual con más de 65 años, la ganancia está exenta sin reinvertir: lo explicamos en vender la vivienda con más de 65 años.
• El PIAS (plan individual de ahorro sistemático): aportas hasta 8.000 euros al año (240.000 en total) a un seguro de vida y, si al cabo de cinco años lo conviertes en una renta vitalicia, la rentabilidad acumulada no tributa (disposición adicional tercera de la Ley del IRPF).
• La hipoteca inversa, para obtener una renta sin vender tu casa: la comparamos en hipoteca inversa.

Preguntas frecuentes

Fuentes oficiales

• Ley del IRPF, artículos 25.3, 38.3, 66 y 76 y disposición adicional tercera (BOE).
• Reglamento del IRPF, artículo 42 (BOE).