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Respuesta rápida
Si tienes 65 años o más y tu casa en propiedad, hay tres formas de convertirla en dinero sin dejar de vivir en ella:
- Hipoteca inversa: un préstamo con tu casa como garantía que cobras de una vez o cada mes. Sigues siendo el dueño y la deuda la pagan tus herederos (o venden la casa) cuando falleces. Lo que cobras no tributa en el IRPF.
- Venta de la nuda propiedad: vendes la casa pero te quedas el usufructo vitalicio, el derecho a vivir en ella toda tu vida. Si es tu vivienda habitual, la ganancia está exenta con más de 65 años.
- Renta vitalicia: vendes la casa (o la nuda propiedad) y con el dinero contratas una renta de por vida con una aseguradora. Con 70 años o más, solo tributa el 8 % de cada pago.
Las tres opciones, comparadas
| Hipoteca inversa | Venta de la nuda propiedad | Renta vitalicia | |
|---|---|---|---|
| ¿Sigues siendo el dueño? | Sí | No: tienes el usufructo | Depende de si vendes la casa |
| ¿Sigues viviendo en casa? | Sí | Sí, de por vida | Solo si vendes la nuda propiedad y conservas el usufructo |
| Qué cobras | Un préstamo, en un pago o en pagos periódicos | El precio de la nuda propiedad | Una renta mensual de por vida |
| Qué heredan tus hijos | La casa con la deuda (pueden pagarla o vender) | Nada de la casa | Nada de lo invertido en la renta (salvo que el contrato prevea otra cosa) |
| IRPF de lo que cobras | No es renta | Ganancia exenta si es tu vivienda habitual y tienes más de 65 años | Solo tributa un porcentaje de cada pago según tu edad (8 % con 70 años o más) |
Hipoteca inversa
La regula la disposición adicional primera de la Ley 41/2007:
- Quién puede pedirla: personas de 65 años o más, en situación de dependencia o con una discapacidad del 33 % o más, sobre su vivienda habitual.
- Cómo cobras: en un pago único o en pagos periódicos, según lo que pactes.
- Cuándo se paga la deuda: solo cuando fallece el titular (o el último beneficiario, si así se pacta). Mientras vivas, no pagas cuotas.
- Tus herederos pueden pagar la deuda con sus intereses, sin penalización, y quedarse la casa, o no pagarla: entonces el banco solo puede cobrar hasta donde alcancen los bienes de la herencia, no con el patrimonio de los herederos.
- Si vendes la casa en vida, el banco puede reclamar la deuda de una vez, salvo que aportes otra garantía suficiente.
- Quién la da: solo bancos, establecimientos financieros de crédito y aseguradoras autorizadas, que están obligados a ofrecerte asesoramiento independiente. La vivienda tiene que estar tasada y asegurada.
- Gastos: la escritura está exenta del impuesto de actos jurídicos documentados y los aranceles de notaría y registro son reducidos.
Fiscalidad: lo que cobras con una hipoteca inversa sobre tu vivienda habitual no se considera renta si tienes más de 65 años o dependencia severa o gran dependencia (disposición adicional 15.ª de la Ley del IRPF).
Lo que debes saber: la deuda crece cada mes con lo que cobras y con los intereses. Cuanto más vivas y más cobres, menos quedará para tus herederos. Pide que te den por escrito cuánto deberás en varios escenarios.
Venta de la nuda propiedad
Vendes la nuda propiedad (la casa sin el derecho a usarla) y te reservas el usufructo vitalicio. Cobras el precio al momento y sigues viviendo en tu casa hasta tu fallecimiento; entonces el comprador pasa a tener la propiedad completa.
- Precio: menor que el de la casa entera, porque el comprador no podrá usarla hasta tu fallecimiento. Cuanto mayor eres, más alto. Como referencia fiscal, el usufructo vitalicio vale el 70 % menos un 1 % por cada año de edad por encima de 19, con un mínimo del 10 %: con 78 años, el 11 %, y la nuda propiedad, el 89 % (artículo 26 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones). El precio real lo pactáis tú y el comprador.
- IRPF: si es tu vivienda habitual y tienes más de 65 años, la ganancia está exenta, también cuando vendes la nuda propiedad y te reservas el usufructo vitalicio (artículo 33.4.b de la Ley del IRPF y Agencia Tributaria).
- Gastos de la casa: como usufructuario, sigues pagando el IBI (artículo 61 de la Ley de Haciendas Locales) y los gastos de uso.
Renta vitalicia
Una renta vitalicia asegurada es un contrato con una aseguradora: le entregas un capital y te paga una cantidad cada mes mientras vivas. Se puede combinar con la venta de la casa o de la nuda propiedad.
- Tributa poco: de cada pago, solo se considera rendimiento un porcentaje fijo según tu edad al contratarla: 24 % entre 60 y 65 años, 20 % entre 66 y 69 y 8 % con 70 o más (artículo 25.3 de la Ley del IRPF).
- Si vendes otros bienes (una segunda vivienda, acciones) con más de 65 años y reinviertes el dinero en una renta vitalicia asegurada en seis meses, la ganancia no tributa, con un máximo de 240.000 euros reinvertidos (artículo 38.3).
Ejemplo: Pilar contrata a los 72 años una renta vitalicia de 6.000 euros al año. Solo 480 euros (el 8 %) cuentan como rendimiento en su declaración de la renta.
Antes de firmar
- Compara varias ofertas y pide todo por escrito: cuánto cobrarás, qué intereses y gastos hay y qué pasará con tus herederos.
- Comprueba que la entidad está autorizada por el Banco de España o la Dirección General de Seguros.
- Habla con tu familia: todas estas opciones reducen lo que heredarán de tu casa.
- Valora las alternativas: vender la casa y mudarte a una más pequeña o alquilada (con más de 65 años, la ganancia de vender tu vivienda habitual está exenta; lo explicamos en vender la vivienda con más de 65 años).
Preguntas frecuentes
¿Qué es una hipoteca inversa?
Un préstamo con tu vivienda habitual como garantía, para mayores de 65 años, personas dependientes o con discapacidad del 33 % o más. Cobras de una vez o cada mes, sigues siendo propietario y la deuda se paga cuando fallece el titular.
¿Qué pasa con la hipoteca inversa cuando fallece el titular?
Los herederos pueden pagar la deuda con sus intereses y quedarse la casa, o no pagarla. En ese caso, el banco solo puede cobrarse con los bienes de la herencia, no con el patrimonio de los herederos.
¿Tributa la hipoteca inversa?
No. Lo que cobras sobre tu vivienda habitual no se considera renta en el IRPF si tienes más de 65 años o dependencia severa o gran dependencia.
¿Tributa la venta de la nuda propiedad?
Si es tu vivienda habitual y tienes más de 65 años, la ganancia está exenta, también cuando te reservas el usufructo vitalicio.
¿Quién paga el IBI si vendo la nuda propiedad?
Tú, como usufructuario: el IBI lo paga el titular del usufructo antes que el propietario.
¿Qué es mejor, la hipoteca inversa o la nuda propiedad?
Depende de lo que quieras para tu casa y tus herederos. Con la hipoteca inversa sigues siendo el dueño, tus hijos heredan la casa con la deuda (pueden pagarla o vender) y lo que cobras no es renta en el IRPF. Con la venta de la nuda propiedad cobras el precio y vives en la casa de por vida, pero tus hijos no heredan nada de ella; la ganancia está exenta si es tu vivienda habitual y tienes más de 65 años.
Fuentes oficiales
- Ley 41/2007, disposición adicional primera (hipoteca inversa) (BOE).
- Ley del IRPF: artículos 25.3, 33.4 y 38.3 y disposición adicional 15.ª (BOE).
- Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones: artículo 26 (valor del usufructo) (BOE).
- Ley de Haciendas Locales: artículo 61 (IBI) (BOE).
- Agencia Tributaria: transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años.
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