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Respuesta rápida
Si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, la ganancia está exenta del IRPF y no tienes que declararla (artículo 33.4.b de la Ley del IRPF). Da igual lo que ganes y lo que hagas con el dinero. Lo mismo si tienes reconocida una dependencia severa o gran dependencia, a cualquier edad.
Lo que sí pagas es la plusvalía municipal, que no tiene exención por edad. Y la exención es personal: si la casa es de los dos y tu pareja tiene menos de 65 años, su parte tributa, salvo que reinvierta en otra vivienda habitual.
Requisitos de la exención
- Tener más de 65 años el día de la venta (o dependencia severa o gran dependencia reconocida).
- Que sea tu vivienda habitual: en general, haber vivido en ella al menos tres años seguidos, salvo cambios de casa forzosos como un traslado laboral o una separación (disposición adicional 23.ª).
- Que lo siga siendo al venderla, o que lo haya sido en algún momento de los dos años anteriores a la venta. Si te fuiste a una residencia o a casa de un hijo, tienes dos años para vender con la exención (Agencia Tributaria).
También vale si vendes la nuda propiedad y te quedas el usufructo vitalicio, para seguir viviendo en la casa. No se aplica, en cambio, si la propiedad ya estaba dividida antes entre un nudo propietario y un usufructuario. Lo explicamos en hipoteca inversa y nuda propiedad.
No vale para una segunda vivienda: la ganancia de vender un piso que no es tu vivienda habitual tributa, aunque tengas más de 65 años. Para esos casos existe otra vía: reinvertir el dinero en una renta vitalicia (ver abajo).
Cuánto te ahorras: un ejemplo
Luisa, 70 años, viuda, compró su piso en 1995 y lo vende ahora con una ganancia de 180.000 euros. Como es su vivienda habitual y tiene más de 65 años, no paga nada de IRPF por esa ganancia. Sin la exención, habría pagado unos 40.280 euros con la escala del ahorro de 2026:
| Ganancia | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
Escala de los artículos 66 y 76 de la Ley del IRPF. El cálculo es orientativo: no incluye otros ajustes de la declaración.
Si tu pareja tiene menos de 65 años
El IRPF es individual: cada propietario declara su parte de la ganancia (artículo 11.5). Si la casa es de los dos a partes iguales, tú tienes 67 años y tu pareja 62:
- Tu mitad está exenta.
- Su mitad tributa, salvo que reinvierta lo que le corresponde de la venta en una nueva vivienda habitual en un plazo de dos años. Si reinvierte solo una parte, queda exenta la parte proporcional de la ganancia (artículo 38.1 de la Ley del IRPF y artículo 41 del Reglamento).
Con una ganancia como la de Luisa (180.000 euros) repartida entre dos, la mitad de la pareja menor de 65 años pagaría unos 19.580 euros si no reinvierte. Si podéis esperar a que cumpla 65 años para vender, os ahorráis ese impuesto.
Qué impuestos sí pagas
- Plusvalía municipal (impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos): no tiene exención por edad. No se paga si vendes por menos de lo que compraste, y puedes pedir que se calcule sobre la ganancia real si te sale menos que el cálculo por años (artículos 104.5 y 107.5 de la Ley de Haciendas Locales).
- Los gastos de la venta: notaría, inmobiliaria o certificado energético, según lo que pactes con el comprador.
- El IBI del año: lo paga quien era propietario el 1 de enero, aunque es habitual repartirlo en la compraventa.
Qué hacer con el dinero
- Cuidado con las ayudas: si cobras complemento a mínimos o una pensión no contributiva, las ganancias patrimoniales y los intereses del dinero cuentan como rentas para esas ayudas (artículo 59 de la Ley General de la Seguridad Social). Consúltalo antes con la Seguridad Social o tu comunidad.
- Renta vitalicia: si con el dinero contratas una renta vitalicia asegurada, cada pago tributa muy poco (el 8 % se considera rendimiento si tienes 70 años o más al contratarla). Y si vendes otros bienes con más de 65 años y reinviertes en una renta vitalicia en seis meses, esa ganancia tampoco tributa, hasta 240.000 euros (artículo 38.3).
- Tus rendimientos sí tributan: los intereses o dividendos que te dé ese dinero se declaran cada año.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que pagar IRPF si vendo mi casa con más de 65 años?
No, si es tu vivienda habitual (o lo fue en los dos años anteriores) y tienes más de 65 años el día de la venta. La ganancia está exenta y no hay que declararla.
¿Y si me fui a una residencia y vendo el piso?
Si lo vendes en los dos años siguientes a dejar de vivir en él, sigue contando como vivienda habitual y la ganancia está exenta.
¿Tengo que reinvertir el dinero?
No. Con más de 65 años, la exención no depende de lo que hagas con el dinero. La reinversión solo hace falta si tienes menos de 65 años.
¿Se paga la plusvalía municipal si tengo más de 65 años?
Sí. La plusvalía municipal no tiene exención por edad. Solo no se paga si no hay ganancia, y puedes pedir que se calcule sobre la ganancia real si te sale menos.
¿Y si vendo un piso que no es mi vivienda habitual?
La ganancia tributa aunque tengas más de 65 años. Puedes evitarlo si reinviertes lo obtenido en una renta vitalicia asegurada en seis meses, con un máximo de 240.000 euros.
Fuentes oficiales
¿Le puede servir a alguien?
Mándasela a un familiar o a un amigo que esté pensando en su jubilación o en su pensión.
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